建築請負契約作成のポイントについて解説　～　民法改正を踏まえて

１．はじめに

皆様もご存知の通り、改正民法が２０２０年４月１日に施行されました。
本稿では、建築請負契約書に関連する民法改正の内容を中心に解説します。

２．建築請負契約書の必要性

改正民法において、契約の方式は自由とされています（改正民法５２２条２項）。
しかし、建設業法上、建設工事請負契約については、署名又は記名押印され、一定の事項が記載された契約書を作成することが必要とされています（建設業法１９条１項）。
なお、電子契約書の方式も認められています（建設業法１９条３項））。
そのため、書面又は電子的手段による建築請負契約書を作成する必要があります。

３．建築請負契約書に記載するべき事項

上記のとおり、建築請負契約を初めとする建設工事の請負契約の当事者は、建設工事の請負契約を締結する際、書面で、一定の事項を定めなければなければならないとされておりますが（建設業法１９条１項）、以下の事項がそれに該当します。

記載が必要とされている事項が多いので、漏れがないよう、弁護士に相談しながら作成するか弁護士に作成を依頼する方が安心できるでしょう。

４．民法改正による主な改正点

今回の民法改正によって、請負契約では、以下の点が改正されました。

（１）工事全てを完成させなくても割合に応じた請負報酬請求ができる旨が明文化されたこと

改正民法６３４条は、①注文者の責めに帰することができない理由によって仕事を完成することができなくなったとき又は②請負が仕事の完成前に解除されたときにおいて、③請負人が既にした仕事によって注文者が利益を受けるときは、注文者が受ける利益の割合に応じて報酬を請求することができると規定しています。

これは、既になされた工事の結果は、程度の差こそあるものの、注文者に利益を残すものであり、注文者は、その除却を要求するよりも一定の報酬を支払い、引き取ることが合理的である場合が多いことを理由とするものです。

改正前民法ではこのような規定はありませんでしたが、判例上、請負人の破産により工事を完成できなくなった事例（①の事例です）において、同様の解釈がされていました（最判昭和５６年２月１７日民集１３２号１２９頁）。

改正民法６３４条では、上記判例を②仕事の完成前の解除の事例にも広げたものです。

上記改正を踏まえますと、仕事の完成前の解除がされた場合に備え、仕事の進捗度に応じた段階的な報酬額を契約書に明記することが望ましいでしょう。
具体的な記載例は、後述します。

（２）仕事の目的物が契約に適合しない場合における請負人の責任として、代金減額請求権や土地の工作物の請負契約の解除が規定されたこと

改正前民法では、仕事の目的物に「瑕疵」があった場合、注文者は、①修補請求、②損害賠償請求、③解除（土地の工作物の請負契約は除く）ができると規定していました（改正前民法６３４条、６３５条）。
しかし、改正民法では、「瑕疵」という言葉を使わず、「目的物が…契約の内容に適合しないものであるとき」という表現即ち契約不適合に改められました（改正民法５５９条、５６２条）。
また、責任の内容として、改正前は上記①から③のみでしたが、改正民法によって①から③に加え、④代金減額請求権が認められました（改正民法５５９条、５６２条乃至５６４条）。
加えて、改正前民法では土地の工作物の請負契約の解除はできませんでしたが、改正民法では解除が可能になりました（改正前民法６３５条の削除）。
これらの改正を踏まえ、請負人の担保責任の具体的内容を契約書に記載することが望ましいでしょう。
具体的な記載例は、後述します。

（３）請負人の責任を追及できる期間が変更されたこと

①　責任を追及できる期間の原則

改正前民法では、改正民法下での契約不適合に相当する仕事の目的物に「瑕疵」があったときの責任追及期間について、「引渡したる時より１年内」（改正前民法６３７条）に請求しなければならないとされていました。

しかし、改正民法では、原則として、「注文者がその不適合を知った時から１年以内にその旨を請負人に通知」（改正民法６３７条）しなければならないと改正されました。

②　土地の工作物に関する責任追及制限期間

改正前民法では、土地の工作物の請負人は、「引渡しの後５年間」担保責任を負うとされていました（改正前民法６３８条１項本文）。また、石造り等の丈夫な構造の工作物については、「１０年」とされていました（改正前民法６３８条１項ただし書）。

しかし、改正民法では、この６３８条の規定が削除されたため、土地の工作物についても、「不適合を知った時から１年以内」に請負人に不適合を通知する必要があり、これを過ぎると請負人に対する契約不適合責任の追及ができなくなります。

もっとも、住宅に関しては、住宅の品質確保の促進等に関する法律により、一般の新築住宅における構造耐力上主要な部分等に関しては、従前と同様、引渡しから１０年間は請負人の責任の追及が可能です。

（４）注文者が破産した場合における請負人の解除権の制限

改正前民法では、注文者が破産宣告を受けたときは、請負人は請負契約を解除することができました（改正前民法６４２条１項）。
これは、請負契約では、仕事の完成が先履行であることから、注文者が危機的状況になっても、請負人は仕事を完成させないと報酬債権を得られないため、請負人は仕事を完成させなければならず、そのために請負人が大きな損害を被るのを回避するための規定でした。

しかし、上述の不都合が生じるのは仕事完成前の請負人に限られるため、改正民法では、仕事完成後の請負人の解除権が否定されました（改正民法６４２条１項ただし書）。

５．改正点をふまえた契約書の記載例

以上の改正点を踏まえ、建物建築請負契約を例に、契約書の条項例を挙げると、以下のようになります。注文者を甲、請負人を乙としています。
もっとも、注文者側にとって有利な記載例と、請負人側にとって有利な記載例は異なります。
そのため、下記をそのまま引用した契約書が、立場によっては不利になるおそれもあります。
したがって、契約書を作成又は検討する場合は、弁護士に相談した方が良いでしょう。

（１）履行の割合に応じた報酬に関する改正をふまえた記載例

（２）請負人の担保責任の改正をふまえた記載例

６．最後に

今回は、建築請負契約書に関連する民法改正について記述いたしました。
旧民法に基づく従前の約款や契約書を使用されてきた皆様も、民法改正を踏まえて、内容を見直す必要があります。

契約書を作成する際には、個々のニーズや法的リスクに応じた契約書を作成する必要がありますから、建築請負契約書の作成や改訂にご不明点やご不安な点がある場合は、企業法務の経験豊富な法律事務所に一度ご相談されることをお勧めします。

■参考文献
建設業法令遵守ガイドライン（第５版）国土交通省土地・建設産業局建設業課
民法（債権関係）改正法の概要　潮見佳男
最新契約書モデル文例集　新日本法規
業種別ビジネス契約書作成マニュアル
最高裁判所判例解説民事篇昭和６２年度７１１頁　瀬戸正義