不動産の売買における契約不適合責任とは？どんな請求が可能なのか

不動産の売買では、買主は、売主に対し、「契約不適合責任」を追及することができることがあります。

契約不適合責任とは、引き渡された物件が、欠陥や不良だった場合に負う責任のことです。

購入した家が、雨漏りをしたり、シロアリの被害を受けていたりした場合、買主はどのように責任を追及できるのでしょうか。

この記事では、

• 不動産の売買における契約不適合

について解説します。

１．契約不適合責任とは

２０２０年４月の改正民法施行により、「契約不適合責任」が新たに導入されました。
それまで「瑕疵担保責任」と呼ばれていたものに代わる制度です。

契約不適合責任は、売主が買主に引き渡したものが、種類、品質、数量について契約内容と異なる場合に、売主が買主に負う責任のことです。

不動産の売買で契約不適合責任が問われるのは、売却した物件が「契約内容」と異なる場合です。
「契約内容」に含まれるか否かは、売買契約書および重要事項説明書に記載した内容はもちろん、契約書などの書面に明記されていなくとも、契約締結の経緯や取引通念などから判断されることとなります。

たとえば、購入した住宅の一部が雨漏りをしていても、契約の際に、住宅の一部に雨漏りがあることについて確認し、買主がこれを承諾していたような場合、契約不適合責任は問われません。

一方で、シロアリ被害について、契約の際にまったく触れていなかったのに入居後甚大なシロアリ被害が判明すれば、契約不適合責任を問われる可能性が出てきます。

２．契約不適合責任で何が請求できるのか

民法改正前の瑕疵担保責任では、買主が売主に請求できるのは、「契約解除」と「損害賠償請求」の２種類でした。

契約不適合責任では、買主側は次の５種類の請求ができます。

• 追完請求（民法562条）
• 代金減額請求（民法563条）
• 催告解除（民法541条）
• 無催告解除（民法542条）
• 損害賠償（民法415条、564条）

それぞれどのような請求なのか解説していきましょう。

（１）追完請求

追完請求とは、受け取った品物が不完全だった場合に、修補、代替物の引渡しまたは不足分の引渡しを請求することです。

代替物や不足物の引渡しを求めるか、修補を求めるかは、原則として買主が選択することができます。
もっとも、例えば建物の一部に雨漏りがあった場合に、それを理由として代わりの建物の引渡しを求めることは、売主への負担が大きくなりすぎます。

そこで、買主に不相当な負担を課するものでない場合は、売主は、「買主が請求した方法と異なる方法による履行の追完をすることができる」とされています。

不動産売買における契約不適合状態として主に想定されるのは、建物や土地に欠陥があった場合です。
このような場合、多くは欠陥箇所について修繕をすれば足り、これにより買主に不相当な負担を課すことにもならないと考えられます。

そのため、不動産売買において追完請求を行う場合、多くは不完全な箇所の修補という形で対応されることが想定されます。

（２）代金減額請求

代金減額請求も、改正民法で新たに導入された制度です。

買主は、相当の期間を定めて履行の追完の催告をし、その期間内に追完されないとき、代金減額請求をすることができます。つまり、購入価格の減額の請求です。

ただし、次のケースに該当する場合には、相当の期間を定めることなく、すぐに代金減額請求ができます（民法562条2項）。

• 履行の追完が不能であるとき
• 売主が履行の追完を拒絶する意思を明確に表示したとき
• 一定の期間内に履行をしなければ契約をした目的を達することができない場合において、売主が履行の追完をしないでその時期を経過したとき
• 買主が催告をしても履行の追完を受ける見込みがないことが明らかであるとき

上記のケースでは、催告をしても、売主が履行の追完をすることは期待できません。
そのため、相当な期間を定めた催告をすることなく、ただちに代金減額請求が可能なのです。

（３）催告解除

催告解除とは、買主が催告をしたにもかかわらず、売主がそれに応じない場合に、契約解除を請求することです。

たとえば、入居後に給湯器の不具合に気づいた買主が、期限までに給湯器を交換するよう売主を促す通知が催告になります。

催告で告知した期限が過ぎたにもかかわらず、売主側がいっこうに対応をしない場合に、買主が売主に対し、売買契約の解除を請求します。

（４）無催告解除

無催告解除は、相手方に債務の履行の催告をすることなく、契約解除を請求することをいいます。

民法では、無催告解除ができるものとして、次の5つのケースが定められています。

• 債務の全部の履行が不能であるとき
• 債務者がその債務の全部の履行を拒絶する意思を明確に表示したとき
• 債務の一部の履行が不能である場合または債務者がその債務の一部の履行を拒絶する意思を明確に表示した場合において、残存する部分のみでは契約をした目的を達することができないとき
• 一定の期間内に履行をしなければ契約をした目的を達することができない場合において、債務者が履行をしないでその時期を経過したとき
• 催告をしても契約をした目的を達する見込みがないことが明らかであるとき

先ほど説明した代金減額請求の場合と同様、上記のケースでは、催告をしても、売主が適切な債務履行をすることは期待できません。
そのため、相当な期間を定めた催告をすることなく、解除ができるとされています。

たとえば、以下のケースを考えます。

• 土地の購入にあたり、建築目的で購入することが売買契約の内容となっていた。
• 実は、当該土地は、法律の規制により、建物を建てることが不可能な土地であった。
• 売主の力では、当該土地で建物を建てられるように法律上の規制を回避する措置をとることはできない。

このような場合、売主に催告をしても、土地上で建築をするという契約目的を達成できる見込みはありません。
そのため、契約をした目的を達する見込みがないことが明らかであることを理由として、買主は売り主に対して無催告解除が請求できると考えられます。

（５）損害賠償

損害賠償とは、契約違反によって、違反した人が相手方に損害を与えた場合に、その損害を賠償するために支払う金銭のことをいいます。

３．契約不適合責任の通知期間

契約不適合責任には、請求できる期間があります。
契約不適合に気がついたとき、買主は、いつまでに請求しなければならないのでしょうか。

（１）１年以内に通知する

買主は、不適合を知った時から１年以内に売主に対して契約不適合である旨を通知しなければ、契約不適合責任の履行を求めることはできません。
ただし、売主が引渡しの時点で、契約不適合を知っていた場合や、売主の重大な過失によって知らなかった場合には、期限を超えていても請求は可能です（民法566条）。

（２）消滅時効に注意する

不適合を知った時から１年以内に売主に対して契約不適合である旨を通知した場合であっても、消滅時効が完成してしまうと、請求はできなくなってしまいます。

消滅時効の期間には、次の２種類の制度があります（民法166条）。

• 権利を行使することができることを知った時から5年間
• 権利を行使することができる時から10年間

それぞれの期間内に行使しなければ、契約不適合責任における買主の権利は時効により消滅することになります。

（３）通知期間は特約で短縮できる

契約不適合責任に基づく請求は、買主が不適合を知った時から１年以内に売主に対して契約不適合である旨を通知することで、行うことができます。
一方、この１年という期間は、任意規定であるため、買主側が了解すれば自由に通知期間を定めることができます（民法572条）。

契約不適合責任の通知期間は、売買契約書に記載されますが、旧民法からの規定を引き継ぎ、３カ月としているケースが多く見られます。

ただし、売主が宅建業者である場合は、通知期間を「引渡しの日から２年以上」とするほかは、通知期間を短縮する特約は認められません(宅建業法40条)。

まとめ

不動産の売買で、購入した物件が契約内容と異なっている場合、買主は契約不適合責任を売主に求めることができます。

不動産における契約内容とは、売買契約書および重要事項説明書に記載した内容はもちろん、契約書などの書面に明記されていなくとも、契約締結の経緯や取引通念などから判断されることとなります。

契約不適合責任では、買主は①追完請求、②代金減額請求、③催告解除、④無催告解除、⑤損害賠償の5種類の請求ができます。

物件の不良を知った場合、１年以内に買主に通知をしなければ、請求の権利は消滅します。
いったん通知をすれば、５年以内に請求すればよいとされています。

ただし、この通知の期間は、売買契約書の特例で数カ月まで短縮されることがあるので、売主よりその旨の申し出があった際は、納得したうえで契約に臨むことが大切です。