東京オリンピックに沸くホテル・旅館業界－近年の動向とＭ＆Ａ取引を行う際の注意点－

Ｍ＆Ａを実行するか否かの判断に大きな影響を与えるものの一つに、法務デュー・デリジェンスがあります。
法務デュー・デリジェンスは、Ｍ＆Ａ取引において、通常売主が売却対象としている対象会社に対して買主が行いますが、対象会社の業種により、注意すべき点も異なってきます。

今回は、ホテル・旅館事業のＭ＆Ａ取引を行う場合の法務デュー・デリジェンスで注意すべき点を近年のホテル・旅館業界の動向と共に解説いたします。

１．はじめに

近年、ホテル・旅館業は、好調な業界です。２０１８年には、訪日外国人観光客が過去最高の３、１００万人を越え、６年連続で過去最高を更新していますし（国土交通省観光庁）、政府は２０２０年に訪日外国人４、０００万人、２０３０年には６、０００万人に拡大する目標を掲げています。
また、円安による国内旅行の増加、東京五輪の開催、カジノ法案の審議などホテル・旅館業界にとってこれまでにない追い風が吹いています。
今後もしばらくはホテル・旅館業界の好調が続くものと見られ、多くのＭ＆Ａが予想される業界です。

引用元：日本政府観光局

２．旅館業とは

「旅館業」とは、施設を設け、宿泊料を受け、人を宿泊させる営業のことをいい、「宿泊」とは、寝具を使用して施設を利用することをいいます（旅館業法２条参照）。

旅館業の種類には、「旅館・ホテル営業」、「簡易宿所営業」、「下宿営業」があります。

ここでは、比較的数の多い、「ホテル営業」や「旅館営業」を対象　　としたＭ＆Ａを前提とします。

３．商流

ホテルや旅館は、利用者を宿泊させる宿泊部門、宿泊客などに飲食を提供する飲食部門、おみやげ物などを販売する物販部門、会議や宴会場としてのコンベンション部門、温泉・フィットネスクラブの利用などのレジャー部門などがあります。

取引先としては、一般的に、食材・商品・備品業者、清掃・配膳・リネンサプライ業者などが挙げられますが、不動産に関わる費用（賃借料、リース料等）については、経営構造によって異なってきます。

経営構造としては、所有・経営・運営の組み合わせによって、以下のように大別されます。

①所有・直営方式
②賃借方式（リース方式）
③運営受託契約方式
④フランチャイズ方式
⑤運営指導方式

日本においては、所有・経営・運営が一体となった①所有・直営方式がほとんどでしたが、近年では外資系ホテルの進出や事業再生スキームの利用、不動産の流動化等を目的としてこれらの分離が進んでおり、土地所有者に物件を建てさせ、リースで調達するなど、多様な経営構造によるチェーン展開が進んでいます。

４．法務デュー・デリジェンスで注意すべきポイント

（１）契約関係

契約関係については、対象会社が締結している契約について、不当な義務を負っていないか、その他対象会社の企業価値に重大な影響を与える可能性があるものはないかなどを確認する必要があります。
ホテル・旅館業では、前述のとおり様々な部門別の役割が有り得るため、様々な取引先との契約が考えられます。
以下、ホテル・旅館業において特に確認すべきポイントを挙げます。

①業務委託契約

Ｍ＆Ａの対象となる会社が、オーナーからホテルの運営につき委託されているといった経営形態の場合、どのような業務内容につき委託されているのか確認すべきです。委託されている業務の内容によっては、許認可を再取得する必要が出てくるためです。

また、ＣＯＣ条項（チェンジ・オブ・コントロール条項）についても確認が必要です。ＣＯＣ条項とは、Ｍ＆Ａ取引の実行が、契約の違反や解除事由、債務の期限の利益喪失事由に該当することなどを定めた条項です。
運営受託契約方式で経営している会社を対象会社とする場合に、当該業務委託契約の中に、例えば、吸収合併された場合、契約上の地位は承継されず、業務委託契約の解除事由となるといった条項が記載されていることもあります。
このような条項を見逃すと、合併などのＭ＆Ａ自体が無意味なものとなってしまいます。

②賃貸借契約

対象会社が当該ホテル・旅館の土地建物を賃借している場合には、その契約内容、賃料の支払状況、合併等がなされた場合の賃貸借関係などにつき確認する必要があります。

また、設備のリース契約においては、リース期間や費用なども確認すべきです。

さらに、対象会社が当該ホテル・旅館内で、一部の場所をテナントに貸し出している場合、その契約内容も確認すべきです。
契約内容によっては、借地借家法が適用される可能性があります。
借地借家法が適用されると、賃借人の保護が手厚くなるため、Ｍ＆Ａ後にテナントの整理を計画している場合には、立ち退きを求めにくくなるため要注意です。

③仕入先等との契約

ホテル・旅館業では、食材・商品・備品業者、清掃・配膳・リネンサプライ業者等、多くの取引先との契約が考えられることが特徴です。
一般論にはなりますが、契約書の有無、契約の内容、仕入れている商品等の代替性の有無などを確認すべきです。

また、当該ホテル・旅館の一押し料理や名物のおみやげがある場合には、その仕入契約についてＣＯＣ条項の確認も重要です。
例えば、当該旅館が、代替性の乏しい食材や商品を仕入れ、それを用いて料理や商品の販売をしている場合、この条項によって仕入先に契約を解除されると、その料理や商品の販売が不可能となってしまうからです。
これにより、Ｍ＆Ａ後、対象会社の事業の根幹が揺るぎ、場合によっては事業を継続することが困難になる可能性すらあります。

④旅行代理店やネットエージェントとの契約

従来の団体向けの営業では、旅行代理店の担当者や添乗員の評価を得ることが重視されていましたが、近年、「じゃらん」、「楽天トラベル」といったネットエージェントの存在感が高まっていくにつれ、消費者はネットエージェントが公表する顧客満足度評価の結果を参考として宿泊先を決定するようになっています。
そこで、ＣＯＣ条項の確認等、旅行代理店やネットエージェントとの契約内容の確認は重要です。

⑤宿泊客との契約

国際観光ホテル整備法上、登録を受けたホテル・旅館は、訪日外国人旅行者が安心して宿泊できる施設として一定のサービスレベルが保証されたホテル・旅館です。登録ホテル業を営むには、宿泊料金その他国土交通省令で定める業務に関する料金及び宿泊約款を定め、観光庁長官に届け出なければならず、変更にも観光庁長官への届出が必要です（国際観光ホテル整備法１１条１項及び同２項）。
登録旅館業を営む場合も同様です（国際観光ホテル整備法１８条１項及び同２項）。
同登録を受けたホテル・旅館は、一定のサービスレベルが保証されており、外国人観光客の増加と相まって、今後の成長が期待できます。
そのため、登録外のホテル・旅館と比べ、Ｍ＆Ａ先としての評価は高まる傾向にあります。

他方、国際観光ホテル整備法上の登録を受けていないホテルや旅館の場合、宿泊約款につき、国土交通省が定めるモデル宿泊約款と同じ内容のものを使用していることが多く、宿泊客に有利な内容となっており、問題が生じることは多くありません。
しかし、対象会社が、独自の宿泊約款を用いている場合、その内容によっては、宿泊客との間で問題が生じることも考えられるため、対象会社のホテル・旅館がモデル宿泊約款を採用しているか否かの確認はすべきです。

（２）許認可関係

ホテル・旅館業を営むには様々な法令上の許認可や届出が必要です。
Ｍ＆Ａにより、かかる許認可が、当然に承継されるのか、されないのであれば許認可を受けるために必要な手続き・期間などを確認しておく必要があります。
許認可の再取得が必要な場合もあるため、Ｍ＆Ａ実行の障害となる事由やスケジュールに影響を与える事由がないのかの確認をすべきです。

①旅館業法

旅館業法上、「旅館業を営もうとする者は、都道府県知事（保健所を設置する市又は特別区にあっては、市長又は区長。第４項を除き、以下同じ。）の許可を受けなければならない。」（同法３条）と規定されています。
そして、同許可を受けて旅館業を営む法人が、合併（許可を既に受けている法人が存続会社となる場合を除く。）又は会社分割を行う場合（当該旅館業を承継させる場合に限る。）、当該合併又は分割について都道府県知事の承認を受けたときは、合併後存続する法人若しくは合併により設立された法人又は分割により当該旅館業を承継した法人は、営業者の地位を承継できるとも規定されています（旅館業法３条の２第１項）。

これらの規定から、当該合併又は分割について都道府県知事の承認を受ければ、同許可を再取得することなく、承継することができるのです。
承認を得ない場合、許可を得ずに旅館業を営んだこととなり、旅館業法３条違反となります。

かかる違反行為をした法人の代表者、代理人、使用人その他の従業員は６ヶ月以下の懲役又は１００万円以下の罰金に処される可能性があり、また、法人自体にも１００万円以下の罰金に処される可能性があります（旅館業法１０条１号、同法１３条）。
これらの罰則は、平成３０年６月１５日施行の改正旅館業法により、重罰化されたもので、要注意点です。
改正前は３万円以下の罰金でしたが、このように重罰化されたのは、違法な無許可民泊サービスの抑止のためです。

②食品衛生法

ホテル・旅館事業者が、施設内で飲食店業を営むことは、よくあることです。ホテルや旅館内で、飲食店を営む店舗がある場合、食品衛生法に基づき、都道府県知事から店舗ごとに飲食店営業の許可が必要となります（食品衛生法５２条１項）。
旅館業営業の許可と異なり、同許可を受けた法人に合併又は分割（当該営業を承継させるものに限る。）があったときは、合併後の存続会社、新設分割又は吸収分割により当該営業を承継した会社は、許可を受けた地位を承継できます（食品衛生法５３条１項）。
また、地位承継後遅滞なく、合併や分割による承継の事実を証する書面を添え、都道府県知事に届け出なければなりません（食品衛生法５３条２項）。

飲食店営業の許可を得ずに、飲食店営業を行った者は、２年以下の懲役又は２００万円以下の罰金に処せられる可能性があり、法人も２００万円以下の罰金に処せられる可能性があります（食品衛生法７２条１項、同法７８条２号）。
そのため、そもそも、Ｍ＆Ａを考えているホテルや旅館が、飲食店営業の許可を得ているのか確認が必要ですし、その後の届出も忘れないようにしましょう。

③酒税法

ホテル・旅館において酒類を販売している場合、販売者は店舗ごとに所轄税務署長から酒類販売業の免許を取得する必要があります（酒税法９条１項）。
かかる免許は、当該ホテル・旅館の運営会社が消滅会社となる合併をする場合又は酒類販売業を分割する新設分割会社／吸収分割会社となる会社分割をする場合、合併後の存続会社及び新設分割設立会社／吸収分割承継会社に承継されないため、新たに取得をする必要があります。
取得には、２ヶ月程度かかるといわれており、それを踏まえ、Ｍ＆Ａのスケジューリングをすることが必要です。

【罰則】
同免許を取得せずに、酒類の販売を行った者は、１年以下の懲役又は５０万円以下の罰金、法人も５０万円以下の罰金に処せられる可能性があります（酒税法５６条１項１号、同５９条１項）。

④風営法（風俗営業等の規制及び業務の適正化等に関する法律）

酒類提供飲食店営業を午前０時～午前６時までの時間において営もうとする者は、風営法に基づき、営業所ごとに、当該営業所の所在地を管轄する公安委員会に届出をしなければなりません（風営法３３条１項）。
届出済みであっても、代表者の氏名や営業所の名称に変更があった場合、公安委員会に、変更に係る事項その他の内閣府令で定める事項を記載し、届出をしなければなりません（風営法３３条２項）。

【罰則】
無届でかかる深夜営業を行った者は、５０万円以下の罰金、法人も５０万円の罰金に処せられる可能性があります（風営法５４条６号、同法５６条）。

ホテルにバーなどがある場合、深夜営業を行っている可能性が高いため、届出の有無を確認し、法定の変更事項があれば再度届出をする必要があります。

⑤公衆浴場法

ホテルや旅館内で公衆浴場が運営されていることは、よくあることかと思います。
業として公衆浴場を経営しようとする者は、都道府県知事の許可を受けなければなりません（公衆浴場法２条１項）。
許可を受けた法人に、合併又は分割（当該浴場業を承継させるものに限る。）があったときは、合併後存続する法人若しくは合併により設立した法人又は分割により当該浴場業を承継した法人は、営業者の地位を承継します（公衆浴場法２条の２第１項）。
そのため、前述の合併等により、同許可を再取得する必要はありません。

もっとも、営業者の地位を承継した者は、遅滞なく、その事実を証する書面を添えて、その旨を都道府県知事に届け出なければなりません（公衆浴場法２条の２第２項）。

【罰則】
許可なく公衆浴場を営んだ者は、６ヶ月以下の懲役又は１万円以下の罰金、法人も１００万円以下の罰金に処せられる可能性があります（公衆浴場法８条１号、同法１１条）。そのため、同許可の有無につき確認が必要です。

また、公衆浴場の設置の場所や構造設備、さらに、換気、採光、照明、保温及び清潔その他入浴者の衛生及び風紀に必要な措置の基準については、当該都道府県の条例により定められています。
そのため、設備等につき条例が遵守されているかも確認すべきです。

⑥温泉法

ホテルや旅館内において温泉施設を経営して温泉を公共の浴用又は飲用に供しようとする者は、都道府県知事に申請してその許可を受けなければなりません（温泉法１５条１項）。
そして、同許可を受けた法人が、合併（同法人が存続会社となる場合を除く。）又は会社分割を行う場合（当該許可にかかる温泉採取の事業全部を承継させる場合に限る。）、当該合併又は分割について都道府県知事の承認を受けたときは、合併後存続する法人若しくは合併により設立された法人又は分割により当該事業の全部を承継した法人は同許可を受けた者の地位を承継します（温泉法１６条１項）。

また、その温泉を温泉源から採取している場合は、都道府県知事に申請してその許可を受けなければなりません（温泉法１４条の２第１項）。
そして、同許可を受けた法人が、上記のような合併又は会社分割を行う場合も、温泉法１６条１項と同様、当該合併又は分割について都道府県知事の承認を受けたときは、合併後存続する法人若しくは合併により設立された法人又は分割により当該事業の全部を承継した法人は同許可を受けた者の地位を承継します（温泉法１４条の３第１項）。

そのため、所定の条件を満たせば、いずれの許可も前述の合併等により再取得する必要はありません。

（３）コンプライアンス関係

①業法・条例違反

無許可営業などで罰則を受けることがあるため、当然前述のような許認可は確認すべきですが、加えて所在地の都道府県が定める条例に反していないかも確認すべきです。
というのも、地方自治体が、独自に営業許可や設備の要件を加えていることもあり、その独自の要件を満たさないがために、営業許可の取消や営業停止の処分を受けるリスクもあるからです。

②個人情報

ホテルや旅館を営む者は、個人情報保護法の定める個人情報取扱事業者に該当することが通常であるため、同法の遵守状況を確認する必要があります。
ホテルや旅館を営む者は、宿泊者名簿を備え、これに宿泊者の氏名、住所、職業その他の事項を記載し、都道府県知事の要求があったときは、これを提出しなければならないとされており（旅館業法６条１項）、宿泊名簿の備え付けが義務付けられています。
宿泊者名簿の目的は、集団食中毒、感染症対策、テロ対策にありますが、重要な個人情報ですので、どのように管理され、どのような者が当該個人情報にアクセスできるか、漏洩や目的外使用といった不適切な取り扱いがないかなど、他業種の会社を対象会社とする場合に比べ、より詳細に個人情報の管理体制を確認すべきです。

③反社会勢力

旅館やホテルは不特定かつ極めて多数の者に利用されることから、暴力団その他の反社会的勢力からのアクセスが容易であり、反社会的勢力との接触を持ち易い業界でもあります。
反社会的勢力とのつながりが発覚すると、取引先や金融機関から取引を打ち切られるリスクがあるため、反社会的勢力とのつながりの有無や反社会的勢力の排除ポリシー等は確認すべきです。

（４）労務関係

旅館・ホテル業は、宿泊部門のほか婚礼、一般宴会、レストラン、売店、ケータリング等、幅広い部門を有しており、原則として365日24時間営業しています。
そのため、労働時間が長くなりがちです。そこで、残業代請求などの紛争を未然に防ぐため、就業規則、労働時間の管理状況、残業代の支払状況などを確認すべきです。

（５）紛争関係

ホテル・旅館業においては、対外的に様々な業種の取引先があり、業務委託契約や賃貸借契約、売買契約、リース契約など様々な種類の契約が締結されます。
その分、契約違反といった紛争に発展する可能性を伴います。紛争事案及び紛争に発展する可能性が高い事案が存在する場合、企業価値に影響がありますので、確認が必要です。

対内的には、前述のとおり、営業時間が長くなりがちな業種ですので、残業代支払請求の可能性を確認すべきです。
ホテル・旅館の規模によっては、従業員が何百人にもなり、未払い分が発覚することや、残業代支払請求を現に受けることで、財務状況が一気に悪化する可能性もあるので、軽視してはいけません。

５．最後に

ホテル・旅館業のＭ＆Ａの特徴として、多種多様な契約や関連法規を調査、検討する必要があることが挙げられます。
中には、Ｍ＆Ａのスケジュールやその成否に重大な影響を及ぼすものも多くあります。
そのため、Ｍ＆Ａを専門的に扱う弁護士に相談することをお勧めします。

ベリーベスト法律事務所には、Ｍ＆Ａの経験豊富な弁護士が多く在籍しております。
法務デュー・デリジェンスに関する皆様からの多様なご要望に適宜対応いたしますので、ホテル・旅館業のＭ＆Ａを検討される際には、お気軽にお問い合わせください。

（参考ＵＲＬ）https://www.strike.co.jp/hotel/research/research_2017.html